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应当停止使用“均价” 代之以“组合均价”描1

发布时间:2019-09-25 浏览:



  潘蜀健

  我国的房地産业一向沿袭“均价”描绘产品房商场价格,其实,“均价”是很不科学的计算目标。它不只粉饰了许多商场实在信息,并且简略传递过错信号,误导决议计划。当时的房地産商场,正是因爲不加差异地运用“均价”,给房地産商场剖析及宏观调控决议计划带来许多意想不到的困难。一定要赶快完毕这种不规範的情况,代之以一套科学而实在地描绘产品房商场价格情况的目标体系。

  商场研讨特别重视信息的準确性以及信息内在的清晰性。商场剖析人员在研讨产品价格的动摇规则时。关于那些产品不同质,类别杂乱,功用、质量标準差异较大的产品(如轿车、彩电等等),一般都不必一致的“均价”来描绘其价格情况,而是分类、分层次计算其价格。比方説,他们从来不説:“某市每辆轿车的均匀价格”,而是按不同类型、不同层次的轿车别离计算其均匀价格。因爲就轿车而言,高级如宝马、奔跑,等级低如奇瑞、夏利,将它们的价格均匀,以这个均匀价格的涨落来描绘轿车商场,底子説明不了任何问题。产品房具有更杂乱的功用和质量差异。不同类别的产品房,价格不同高达数倍乃至数十倍,怎麽能不管质量要素,不管区位要素,乃至不管产品房的运用性质,简简略单以一个全市一致的“均价”来描绘该市的产品房商场,以这个“均价”的昇降来説明产品房商场行情呢?引起产品房价格动摇的要素非常杂乱,有地价要素、本钱要素、炒作要素,还有供求关係的推进要素,以及产品房本身的本钱要素。“均价”上昇了,可能是因为旺盛需求拉动的;可能是高端産品份额增大,产品房缔造本钱(土地、建材、设备、劳动力)增加的成果;还可能是由炒家的投机性出资举高的;更可能是开发商奇货可居,哄抬物价所至。戋戋一个“均价”,粉饰了多少至关重要的信息?只了解“均价”的涨落,不研讨“均价”内在的更精密的内容,简略却是很简略,便利却是很便利,可开出来的调控药方管用吗?遣憾的是,正是这个“均价”,在左右着咱们对房地産商场价格动摇规则的知道,乃至左右着咱们的産业方针。

  此外,咱们还喜爱用产品房的批準预售面积和出售面积来描绘商场供求关係,好像只需当年的出售面积大于批準预售面积,就万事大吉,就可判定“商场供求两旺、局势大好、稳健开展”。不出所料吗?房地産产品非同一般产品,除了满意人们寓居运用的功用需求外,还具有出资盈余、保本保值的功用。因此,产品房的购买动机也就比较杂乱。除有一般的应用性消费以外,还有出资性与投机性的一面。投机性消费满意短期炒作投机获利者的需求。在房地産商场上,固然有“无炒不成市”之説,恰当的投机有利于活泼商场。但过火的投机,将商场建立在投机的泡沫之上,并且任由泡沫推进价格的攀昇,必然引导经济泡沫开展爲泡沫经济。这样的商场前景当然是非常危险的。因此,向来的剖析者都非常重视区别不同类的商场需求来研讨房地産商场供求关係,忌用综合性的计算目标;都留意按不同的购买动机来分化产品房的出售额或出售面积,以发现潜在的商场危险。但是,令人困惑的是,咱们的房地産商场剖析者们底子无从取得那些尽可能细分、翔实而又实在的数据,然后也不可能科学地判别产品房商场情况。

  据报载音讯,不久前发布的一季度北京市房价涨幅数据竟有两个,且相差近两倍。北京市建委发布的数据是上涨了14.8%,而北京市计算局发布的同一数据只要7.6%。 同一城市,同一时段,同一数据,竞有这麽大的差异!真是令人啼笑皆非。这一事情从另一个旁边面反映了现在房地産计算目标体系及计算途径存在的问题。

  爲了更实在地描绘产品房商场价格的实在情况,爲社会供给更有价值的信息,主张当即停止运用“均价”,代之以“组合均价”来描绘产品房商场价格。

  这裏的“组合均价”是指产品房的“分类均价”。以产品住所爲例,“分类均价”,即按产品住所种类(别墅、高级住所、普通往宅、经济适用房)、户型(单身公寓、一房一厅、二房一厅、三房二厅、四房二厅等等)、区位(市中心、近郊、远郊)等等分门别类地计算均匀价格。

  明显,只要计算部分供给了这类内在更清晰,描绘更精密的商场价格信息;只要决议计划部分根据这类更翔实的商场价格信息而不是简略地依靠“均价”来知道商场、拟定産业方针。咱们才干真实谈得上準确而科学地、客观而实在地掌握了房地産商场。那个时候的宏观调控方针或许更具针对性,更爲科学而有用。

  

  (2006年5月9日)
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